Comprar suele salir mejor cuantos más años vivas en la misma casa y cuanto más barato sea el piso en relación con su alquiler. Alquilar compensa si puedes mudarte pronto, si aún no tienes la entrada o si en tu zona comprar es muy caro frente a alquilar. En el ejemplo de esta guía, comprar empieza a ganar hacia el quinto año.
Lo que cuesta de verdad cada opción
La comparación justa no es «cuota frente a alquiler». Separa lo que se pierde (intereses, impuestos, alquiler) de lo que se acumula: el capital que amortizas cada mes sigue siendo tuyo.
| Momento | Si compras | Si alquilas |
|---|---|---|
| Al entrar | Entrada (normalmente el 20 %), ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y tasación | Fianza de un mes y, si se pacta, garantía adicional de hasta dos meses; la agencia la paga el casero |
| Cada mes | Cuota: los intereses son gasto y el capital, ahorro | Alquiler |
| Cada año | IBI, comunidad, seguro de hogar, mantenimiento y derramas | Seguro de contenido (opcional) y actualización de la renta, si está pactada |
| Lo que no se ve | Coste de oportunidad: la entrada y los gastos dejan de rendir | El dinero de la entrada puede seguir invertido |
| Al irte | Agencia, plusvalía municipal, cancelar la hipoteca e IRPF si ganas dinero (salvo que reinviertas en otra vivienda habitual) | Preaviso de 30 días a partir de los seis meses |
Cuánto ahorro hace falta
Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del precio o de la tasación, lo que sea menor. El resto lo pones tú, más los impuestos y gastos, que dependen de tu comunidad y de si la vivienda es nueva o usada. Calcula alrededor de un 30 % del precio: unos 60.000 € para un piso de 200.000 €. Tienes el desglose en cuánto cuesta comprar una casa además del precio.
Ese dinero va aparte de tu fondo de emergencia. Y mira la cuota: muchos bancos no quieren que pase del 30–35 % de tus ingresos netos.
Ejemplo a 10 años con números
Marta tiene 32 años, cobra 2.400 € netos al mes y paga 850 € de alquiler por un piso que a la venta costaría 200.000 €. Tiene 58.400 € ahorrados aparte de su colchón. Los supuestos:
- Compra: 40.000 € de entrada, 16.000 € de ITP (un 8 %; el tuyo depende de tu comunidad), 2.000 € de notaría, registro y gestoría y 400 € de tasación.
- Hipoteca: 160.000 € a 30 años al 2,75 % fijo. Cuota: 653 €, el 27 % de su sueldo.
- Gastos de propietaria: 450 € de IBI, 720 € de comunidad, 250 € de seguro y 1.000 € de mantenimiento al año, con subidas del 2 % anual.
- Si sigue alquilando: la renta sube un 3 % al año y Marta mete sus 58.400 € en un fondo indexado. Quien pague menos cada mes invierte la diferencia.
- Mercado: el piso sube un 2 % al año, la inversión rinde un 4 % y vender cuesta un 4 % del precio.
El primer año, comprar le cuesta al mes casi lo mismo que alquilar (855 € frente a 850 €), pero la cuota es fija y el alquiler sube: 1.109 € en el año 10.
| Patrimonio a 10 años | Comprar y vender | Alquilar e invertir | Resultado |
|---|---|---|---|
| Supuestos de arriba | 127.200 € | 86.500 € | Gana comprar por 40.700 € |
| El piso no sube | 85.200 € | 86.500 € | Casi empate: alquilar gana por 1.300 € |
| No sube y la inversión rinde un 6 % | 86.100 € | 104.700 € | Gana alquilar por 18.600 € |
Con los supuestos de partida, comprar gana a partir del quinto año: antes pesan demasiado los 18.400 € de impuestos y gastos de compra más los de venta. Si el piso no sube, no gana en ninguno de los diez años.
La ratio precio / alquiler
Divide el precio de compra entre lo que cuesta alquilar un piso igual durante un año, comparando pisos parecidos en tamaño, estado y barrio. En el ejemplo, 200.000 € / (850 € × 12) = 19,6.
Con los supuestos del ejemplo, a 10 años comprar y alquilar empatan con una ratio de unos 19 si el piso no sube y de unos 27 si sube un 2 % al año (con la hipoteca al 3,5 %, unos 18 y 24). Como orientación: por debajo de 18 suele ganar comprar aunque el piso no suba; por encima de 27, alquilar aunque suba; en medio decide la revalorización, que nadie conoce de antemano.
Flexibilidad y movilidad
Alquilar te deja cambiar de ciudad o de trabajo con poco coste: a partir de los seis meses puedes irte avisando con 30 días, aunque el contrato puede fijar una indemnización de un mes por cada año que falte. Y si quieres quedarte, el contrato se prorroga hasta cinco años (siete si el casero es una empresa).
Comprar te ata más: vender lleva meses y cuesta dinero, la hipoteca depende de que tus ingresos aguanten y concentras tu patrimonio en un solo piso.
Qué dice la Ley de Vivienda del alquiler
- Subidas anuales. La renta solo se actualiza una vez al año y si el contrato lo prevé. En los contratos firmados desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 (mayo de 2023), la subida no puede superar el IRAV, un índice que el INE publica cada mes desde enero de 2025. En los anteriores se aplica lo pactado, normalmente el IPC.
- Zonas tensionadas. Las declaran las comunidades y en 2026 las hay en Cataluña, el País Vasco, Galicia y Asturias, entre otras. Allí, el contrato nuevo no puede superar la renta del anterior actualizada (salvo excepciones de hasta un 10 %), los grandes propietarios tienen como tope un índice de precios de referencia y, al acabar el contrato, puedes pedir una prórroga extraordinaria de hasta tres años.
- Agencia. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato los paga el casero.
Cuándo suele compensar cada opción
Comprar tiene más sentido si te ves en la misma ciudad cinco o siete años como mínimo, tienes la entrada sin tocar tu colchón, tus ingresos son estables y la ratio de tu zona es baja. Si das el paso, lo siguiente es elegir entre hipoteca fija, variable o mixta.
Alquilar tiene más sentido si puedes cambiar de ciudad o de trabajo, todavía estás ahorrando o la ratio de tu zona pasa de 25. Eso sí, la ventaja del inquilino depende de que invierta lo que no gasta: con el dinero parado en la cuenta, en el ejemplo comprar gana por unos 25.000 € aunque el piso no suba.
Preguntas frecuentes
¿Pagar un alquiler es tirar el dinero?
No más que pagar intereses, IBI o comunidad, que tampoco se recuperan. En el ejemplo, el primer año Marta perdería unos 9.100 € como propietaria (4.356 € de intereses, 2.420 € de gastos y 2.336 € que dejarían de rendir sus ahorros), frente a 10.200 € de alquiler. Hay diferencia, pero es pequeña, y para comprar antes tendría que pagar 18.400 € de impuestos y gastos.
¿Se puede desgravar la hipoteca o el alquiler en la renta?
En la parte estatal del IRPF, no para compras desde el 1 de enero de 2013 ni para alquileres firmados desde el 1 de enero de 2015; solo la conservan, con un régimen transitorio, quienes ya se la aplicaban antes. Algunas comunidades tienen deducciones propias por alquiler, sobre todo para jóvenes y con límites de renta: revisa las de la tuya.
¿Me pueden subir el alquiler al renovar?
Durante el contrato y sus prórrogas obligatorias, solo con la actualización anual pactada (con el tope del IRAV si el contrato es de mayo de 2023 o posterior). Al terminar, el casero puede proponerte un contrato nuevo con otra renta, salvo en zonas tensionadas, donde no puede superar la anterior actualizada.
Fuentes: Ley de Arrendamientos Urbanos (BOE, texto consolidado), INE: índice de referencia para actualizar los alquileres (IRAV), BOE: zonas tensionadas declaradas en el segundo trimestre de 2026.
