Al precio de una casa súmale impuestos (ITP si es usada; IVA y AJD si es nueva), notaría, registro, gestoría y tasación. Con una hipoteca del 80 %, para un piso usado de 200.000 € necesitas tener ahorrados unos 54.400 € en Madrid y unos 62.400 € en Cataluña: entre el 27 % y el 31 % del precio.
Vivienda usada: el ITP
Si compras a un particular pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Lo fija cada comunidad autónoma y es, con diferencia, el mayor gasto después de la entrada. Estos son los tipos generales de 2026 en algunas de las comunidades más pobladas:
| Comunidad | Tipo general en 2026 | Sobre 200.000 € |
|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | 6 % | 12.000 € |
| Canarias | 6,5 % | 13.000 € |
| Andalucía | 7 % | 14.000 € |
| Galicia | 8 % | 16.000 € |
| Comunitat Valenciana | 9 % desde el 1 de junio de 2026 (11 % por encima de un millón) | 18.000 € |
| Cataluña | 10 %, con una escala que sube hasta el 13 % según el valor | 20.000 € |
El País Vasco y Navarra tienen su propio régimen. Casi todas las comunidades aplican tipos reducidos en casos concretos (jóvenes, familias numerosas o monoparentales, discapacidad, vivienda protegida), casi siempre con límites de precio o de renta: mira los de la tuya. Y ojo con la base: el impuesto se calcula sobre el precio o sobre el valor de referencia del Catastro, el mayor de los dos.
Vivienda nueva: IVA y AJD
Si compras a un promotor una vivienda a estrenar no pagas ITP, sino IVA del 10 %, que incluye hasta dos plazas de garaje y los anexos que se vendan con ella. En las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública es del 4 %. En Canarias, en lugar de IVA se paga IGIC.
A eso se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura. Su tipo también lo fija cada comunidad, así que consulta el tuyo: sobre 200.000 €, cada 0,5 % son 1.000 €. Si entregas dinero a cuenta mientras se construye, el promotor tiene que garantizarlo con un aval o un seguro.
Notaría, registro, gestoría y tasación
La notaría y el registro cobran según aranceles regulados que dependen del precio; la gestoría y la tasación tienen precio libre, así que pide presupuesto. En la compraventa, salvo pacto, el Código Civil reparte así: la escritura original la paga el vendedor, y la primera copia y lo posterior (como inscribir la casa a tu nombre), el comprador. Muchos contratos lo cargan todo al comprador: léelo antes de firmar las arras.
Si además firmas una hipoteca, la Ley 5/2019 reparte sus gastos así:
| Gasto de la hipoteca | Quién lo paga |
|---|---|
| Tasación | Tú |
| Notaría de la escritura de préstamo | El banco |
| Inscripción en el Registro | El banco |
| Gestoría | El banco |
| Impuesto de AJD del préstamo | El banco |
| Copias de la escritura | Quien las pida |
Cómo elegir el tipo de préstamo lo tienes en hipoteca fija, variable o mixta.
Cuánto ahorro necesitas
Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del precio o de la tasación, lo que sea menor. Sergio y Ana compran un piso usado de 200.000 € con una hipoteca de 160.000 €. Calculamos 2.000 € de notaría, registro y gestoría de la compraventa y 400 € de tasación (son estimaciones: pide presupuesto).
| Concepto | Madrid | Cataluña |
|---|---|---|
| Entrada (20 %) | 40.000 € | 40.000 € |
| ITP | 12.000 € | 20.000 € |
| Notaría, registro y gestoría | 2.000 € | 2.000 € |
| Tasación | 400 € | 400 € |
| Ahorro necesario | 54.400 € | 62.400 € |
| Sobre el precio | 27,2 % | 31,2 % |
Si la tasación sale por debajo del precio, por ejemplo en 190.000 €, el banco presta el 80 % de esa cifra (152.000 €) y tendrán que poner 8.000 € más. Y no conviene vaciar la cuenta: su fondo de emergencia tiene que seguir ahí después de firmar.
Plusvalía municipal: quién la paga
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos, la «plusvalía municipal», lo paga el vendedor, porque es quien gana con la venta. Algunos contratos lo trasladan al comprador: no es lo normal y se puede negociar. Si compras a un promotor, la ley de consumidores considera abusiva la cláusula que te obliga a pagar un impuesto que le corresponde a él. Y si el vendedor no ha ganado dinero con el terreno, no hay impuesto.
Gastos después de comprar
- IBI: se paga cada año al ayuntamiento según el valor catastral. El del año de la compra lo debe quien era propietario el 1 de enero, aunque es habitual repartirlo por meses en el contrato.
- Comunidad de propietarios: la cuota mensual y las derramas por obras. Pregunta si hay alguna aprobada.
- Seguro de hogar: con hipoteca, el banco te pedirá al menos un seguro de daños, pero puedes contratarlo en otra compañía con la misma cobertura.
- Mantenimiento y suministros: reparaciones, altas de luz, agua o gas y, si toca, una reforma.
Checklist antes de firmar
- Nota simple del Registro de la Propiedad: confirma quién es el dueño, la superficie y si hay cargas, como hipotecas o embargos. Se pide por internet y cuesta pocos euros.
- Cargas canceladas: si el piso tiene hipoteca, que se cancele en la misma firma con el dinero de la venta.
- IBI al día: pide el último recibo pagado. Si hay deudas, el inmueble responde de ellas aunque cambie de dueño.
- Certificado de deudas con la comunidad: el vendedor debe aportarlo en la notaría. Como comprador, respondes con la vivienda de lo que se deba del año en curso y de los tres anteriores.
- Certificado de eficiencia energética: es obligatorio para vender y te da una idea del consumo.
- Actas de la comunidad e inspección técnica del edificio: te avisan de derramas y obras pendientes.
Si todavía dudas entre dar el paso o seguir de alquiler, haz antes las cuentas de alquilar o comprar.
Preguntas frecuentes
¿Se pueden meter los gastos de compra en la hipoteca?
Normalmente no: los bancos financian hasta el 80 % del precio o de la tasación, y los impuestos y gastos salen de tus ahorros. Hay excepciones, como hipotecas con más financiación para ciertos perfiles o programas de avales públicos para jóvenes, con requisitos de edad e ingresos. Si te ofrecen financiar el 100 %, mira la TAE y cuánto pagarás en total antes de aceptar.
¿El ITP se paga sobre el precio o sobre el valor de referencia?
Sobre el mayor de los dos. Si el inmueble tiene valor de referencia del Catastro y el precio que pagas es más bajo, el impuesto se calcula sobre ese valor de referencia. Puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral antes de firmar, para no llevarte sorpresas al liquidar el impuesto.
¿Qué pasa si la tasación sale más baja que el precio?
El banco presta sobre el menor de los dos valores, así que necesitarás más ahorro o negociar el precio. Puedes encargar otra tasación a una sociedad homologada: el banco tiene que aceptar la que aportes si está certificada y no ha caducado, aunque puede comprobarla. Por eso conviene tasar antes de firmar las arras, o pactar en ellas qué pasa si no te conceden la hipoteca.
Fuentes: Ministerio de Hacienda: Tributación autonómica 2026, Agencia Tributaria: tipos de IVA en 2026, Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (BOE).
