En una hipoteca fija pagas la misma cuota toda la vida del préstamo. En una variable, la cuota se revisa cada seis o doce meses según el euríbor, y la mixta combina unos años fijos y el resto variable. La fija compra tranquilidad; la variable sale mejor si los tipos bajan o se quedan quietos, y peor si suben.
Fija, variable o mixta
- Fija. El tipo de interés se pacta al firmar y no cambia en 20, 25 o 30 años.
- Variable. El tipo es un índice (casi siempre el euríbor a un año) más un diferencial fijo, por ejemplo euríbor + 0,7 %. Suele empezar con unos meses a tipo fijo y luego se revisa cada seis o doce meses. La ley prohíbe las cláusulas suelo y que el interés sea negativo.
- Mixta. Tipo fijo durante unos años (por ejemplo, los diez primeros) y variable el resto. Te protege cuando más debes, pero no para siempre.
Qué es el euríbor y dónde consultarlo
El euríbor es el tipo de interés al que los bancos de la zona euro se prestan dinero entre ellos. Lo calcula a diario su administrador, el European Money Markets Institute (EMMI), y se mueve sobre todo con los tipos del Banco Central Europeo.
Tu banco usa el valor mensual del euríbor a un año: la media de los valores diarios del mes. El Banco de España lo publica en su Portal del Cliente Bancario y en el BOE a primeros del mes siguiente, dentro de los «tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario». Tu contrato dice qué mes se toma en cada revisión.
Cómo se calcula la cuota
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema francés: una cuota igual cada mes mientras el tipo no cambie. Al principio casi toda la cuota son intereses, porque se calculan sobre lo que aún debes; con los años pesa más el capital. Con 180.000 € al 3 % a 30 años, la primera cuota de 758,89 € lleva 450 € de intereses; a mitad de préstamo, unos 275 €, y la última, menos de 2 €.
| Tipo (180.000 € a 30 años) | Cuota mensual | Intereses en total |
|---|---|---|
| 2 % | 665 € | 59.513 € |
| 2,5 % | 711 € | 76.038 € |
| 3 % | 759 € | 93.199 € |
| 3,5 % | 808 € | 110.981 € |
| 4 % | 859 € | 129.365 € |
Cada medio punto más son entre 46 y 51 € al mes y entre 16.500 y 18.400 € más de intereses.
Ejemplo: cuánto puede moverse una variable
Lucía y Dani ingresan 3.200 € netos al mes entre los dos y piden 180.000 € a 30 años. El banco les ofrece una fija al 3 % (cuota de 759 €) o una variable a euríbor + 0,7 %. Si el euríbor estuviera en el 2,2 % (es solo un ejemplo), la variable empezaría al 2,9 %, con una cuota de 749 €. En la revisión del primer año deben 176.179 € y la cuota quedaría así:
| Euríbor en la revisión | Tipo | Cuota | Parte de sus ingresos |
|---|---|---|---|
| Baja 1 punto (1,2 %) | 1,9 % | 659 € | 20,6 % |
| Igual (2,2 %) | 2,9 % | 749 € | 23,4 % |
| Sube 2 puntos (4,2 %) | 4,9 % | 949 € | 29,7 % |
| Sube 3 puntos (5,2 %) | 5,9 % | 1.058 € | 33,1 % |
Ahorrarían unos 90 € al mes si el euríbor baja un punto y pagarían 200 € más si sube dos. No es teoría: el euríbor a un año pasó del −0,50 % en diciembre de 2021 al 4,02 % en noviembre de 2023. Si la cuota con tres puntos más no te cabe en el presupuesto, la variable es demasiado riesgo para ti.
TIN, TAE y bonificaciones
El TIN es el interés que pagas sobre lo que debes. La TAE le suma comisiones y otros gastos obligatorios, como la tasación o los seguros exigidos, y sirve para comparar ofertas. En una variable se calcula suponiendo que el euríbor no cambia: es una foto, no una promesa. Más detalle en TIN y TAE.
Casi todas las ofertas tienen bonificaciones: rebajan el tipo si domicilias la nómina o contratas los seguros de vida y hogar del banco. Haz la cuenta: en el ejemplo, bajar del 3 % al 2,5 % ahorra 47,67 € al mes, unos 572 € al año. Si esos seguros te cuestan más de 572 € al año por encima de lo que pagarías en otra aseguradora, no compensa. El banco tiene que enseñarte la oferta con y sin esos productos.
Lo que te garantiza la ley
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario te da estos derechos:
- Diez días naturales como mínimo antes de firmar con la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, una oferta vinculante para el banco durante al menos esos diez días), la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) y el borrador del contrato.
- Visita al notario que tú elijas, como tarde el día antes de la firma, para que te explique el contrato. El acta no te cuesta nada.
- Gastos: tú pagas la tasación; el banco, la gestoría, la notaría de la escritura de hipoteca, su inscripción en el Registro y el impuesto de actos jurídicos documentados. Las copias, quien las pida.
| Comisión máxima | Variable | Fija |
|---|---|---|
| Amortizar antes de tiempo | 0,15 % los 5 primeros años o 0,25 % los 3 primeros (el contrato elige una); después, nada | 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después |
| Pasar de variable a fija | 0,05 % los 3 primeros años; después, nada | No aplica |
Ninguna comisión puede superar la pérdida financiera real del banco. Entre finales de 2022 y el 31 de diciembre de 2024 se suspendieron en las variables; desde 2025 rigen de nuevo estos límites.
Cómo elegir según tu situación
- Ingresos estables pero justos: si la cuota ya se lleva un tercio de lo que ganas, dos o tres puntos más te dejarían sin margen. La fija o una mixta larga encajan mejor.
- Margen amplio o ingresos que van a crecer: la variable puede salir más barata y es la que menos penaliza amortizar antes.
- Plazo corto o planes de amortizar mucho: el riesgo de la variable dura menos y afecta a menos deuda.
- Sin colchón: antes de firmar, monta un fondo de emergencia; con una variable, más grande.
Pide la FEIN de las dos modalidades en varios bancos y compara TAE y cuota con escenarios de subida. Y suma los gastos de comprar casa.
Subrogación y novación
Con una novación cambias condiciones con tu mismo banco: el tipo, el plazo o pasar de variable a fija. Con una subrogación de acreedor te llevas la hipoteca a otro banco que te mejora las condiciones, aunque el tuyo puede igualar la oferta. Con la subrogación de deudor, al comprar, asumes la hipoteca del vendedor (normalmente, un promotor) si el banco te acepta. Antes, pregunta quién paga notaría, registro y una posible nueva tasación.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el euríbor baja de cero?
Tu tipo baja, pero nunca de cero: la Ley 5/2019 prohíbe que el interés de una variable sea negativo y también las cláusulas suelo. Con un diferencial del 0,7 %, si el euríbor fuera del −0,5 %, pagarías un 0,2 %; si fuera del −1 %, pagarías un 0 %, y el banco no te debería nada.
¿Es mejor amortizar reduciendo cuota o plazo?
Reducir plazo ahorra más intereses. Con 180.000 € al 3 % a 30 años, si a los cinco años amortizas 10.000 €, reducir plazo te quita 27 cuotas y ahorra unos 10.470 € de intereses; reducir cuota la baja 47 € al mes y ahorra unos 4.230 €. Reducir cuota tiene sentido si necesitas aliviar el presupuesto. Mira antes la comisión: en una fija, hasta 200 € por esos 10.000 €.
¿Me obliga el banco a contratar sus seguros?
No. Puede exigirte un seguro de daños para la vivienda y otro que garantice el pago, pero debe aceptar pólizas de otras aseguradoras con coberturas equivalentes, sin cobrarte por revisarlas ni empeorar las condiciones del préstamo. Los seguros que te ofrece para bonificar el tipo son voluntarios: compara su precio con la rebaja antes de aceptarlos.
Fuentes: Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (BOE, texto consolidado), Banco de España: tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario, Banco de España: Memoria de Supervisión 2024 (comisiones hipotecarias), BOE: tipos de referencia oficiales de noviembre de 2023.
